Ceresoni: 'Stop ai miniappartamenti, verso un'edilizia di qualità'

Mercoledì scorso, dopo appena due ore e mezzo di dibattito, il Consiglio comunale ha votato l’adozione della Variante al piano regolatore finalizzata all’introduzione del limite minimo della superficie utile abitabile su tutto il territorio senigalliese (“la norma di blocco dei cosiddetti miniappartamenti”).

Il contenuto di questa norma, che promuove la realizzazione di appartamenti con una superficie tale da evitare la proliferazione di mono e bi-locali, è strettamente connesso alla questione della vivibilità residenziale per la comunità cittadina. In questo senso è auspicabile per l’immediato futuro che nuclei familiari possano acquistare appartamenti di edilizia privata costruiti con dimensioni tali da rendere la vita un po’ più comoda e quindi migliore. Negli ultimi giorni si sono registrati numerosi interventi sull’argomento e ritengo che almeno alcuni di questi meritino un approfondimento. Prima di tutto, l’obiettivo principale di questa norma è quello di condizionare, sia pur parzialmente, il mercato, tentando di porre un freno al liberismo spinto e di limitare le deformazioni riguardanti sia gli usi delle aree residenziali che i prezzi del mercato.

Sono infatti convinto che questa norma, pur non risolvendo il complesso problema degli alti costi nell’edilizia privata, sarà tuttavia capace di aumentare il benessere collettivo, aumentando il comfort abitativo dell’edilizia privata e ponendo un freno al prezzo di vendita degli appartamenti. E spiego il perché: se è evidente che un appartamento più grande ha un costo maggiore di uno più piccolo (un monolocale di 40 mq costa ovviamente meno di un grande appartamento da 120 mq), bisogna anche considerare che questo ragionamento vale per unità immobiliari raffrontabili. Partendo allora dal presupposto che in edilizia il prezzo di vendita è sostanzialmente condizionato dalla domanda, l’introduzione di un limite alla superficie utile netta abitabile tale da porre sul mercato solo appartamenti di almeno 52 mq, farà sì che il loro prezzo di vendita non possa essere di molto superiore, anzi sarà probabilmente pari, rispetto al costo dei mono e bi-locali. Questa erosione di profitto, frutto di un piccolo sacrificio, ricadrà tra l’altro sulla filiera dell’edilizia – e riteniamo auspicabile una riduzione del plus-valore della rendita fondiaria – traducendosi quindi in un vantaggio per la collettività.

Di tale scenario, prevedibile e auspicabile, verificheremo naturalmente in corso d’opera la effettiva concretizzazione. Un ulteriore tema introdotto con il recente atto – già efficace da giovedì scorso, in quanto subito entrato in vigore con il sistema della salvaguardia – è quello dell’armonizzazione della normativa urbanistica vigente sul nostro territorio. Infatti, già la Variante di Costa, il Piano particolareggiato del Centro Storico e la Variante Arceviese avevano introdotto su alcune parti della nostra città questa previsione urbanistica. Ebbene, oggi essa è in vigore, senza alcuna eccezione, erga omnes. I mini appartamenti edificati fino ad oggi a Senigallia riteniamo che siano sufficienti a dare una risposta efficace alla domanda turistica delle belle stagioni estive che la città sta vivendo, secondo il qualificante filone di quel “turismo esperienziale” che da alcune stagioni sta riscontrando, grazie a un’offerta di qualità, un pieno e ampio gradimento del pubblico. E comunque crediamo che anche i turisti interessati a trascorrere le loro vacanze nella nostra città per alcuni giorni all’anno, potranno farlo con maggior soddisfazione in appartamenti le cui dimensioni siano superiori a quelle di un “alveare”.

Detto questo, vorrei ora salutare con estrema soddisfazione il grado di maturità, consapevolezza e partecipazione con cui i rappresentanti politici e amministrativi di questa città hanno pensato e sostenuto questa proposta: dal Sindaco Mangialardi, che vive in costante e incessante osmosi con tutte le componenti sociali ed economiche della città (superando con forza ed energia anche tutti i possibili condizionamenti), ai partiti politici che fanno parte della maggioranza, e ai gruppi consiliari di PD, Vivi Senigallia, Città Futura e IDV. Anche il mondo dell’economia delle imprese edili e quello degli ordini professionali (che hanno proposto suggerimenti e indicazioni utili e quindi raccolte) hanno compreso e non osteggiato il trend introdotto attraverso la nuova previsione. Devo ricordare inoltre che alla formulazione di questa normativa siamo ovviamente arrivati sulla base di uno studio completo e approfondito, redatto internamente dal Servizio Urbanistica del nostro Comune, che ha diviso la città in tre zone (quella della conservazione, quella di completamento e quella dell’espansione) e ha plasmato le previsioni su due diverse fattispecie: quella relativa alla edificazione del nuovo o della demolizione con ricostruzione, e quella relativa al restauro dell’esistente. Vorrei introdurre ancora una riflessione: questa previsione, anche se non da sola, ci conduce verso la promozione di un’edilizia di qualità.

Se infatti le dimensioni minime degli appartamenti non sono di per sé sufficienti, ecco che affiancate ai parametri del protocollo Itaca-Marche (volte ad introdurre l’uso di materiali di bio-edilizia, delle fonti rinnovabili, nonché l’inserimento delle scelte di efficienza energetica) che stiamo progressivamente introducendo nei progetti in divenire, e abbiamo già introdotto negli atti votati nel recente passato, contribuiscono ad avere appartamenti il cui comfort abitativo sia di livello medio-alto. Questo atto non introduce infine novità sostanziali per quanto riguarda l’accesso alla prima casa delle fasce sociali deboli. Ma voglio ricordare che della materia ci stiamo già occupando attraverso i progetti di edilizia residenziale pubblica e di edilizia residenziale sociale in corso d’opera, che produrranno entro la fine del mandato amministrativo un bagaglio di circa 300 nuovi appartamenti, capaci di dare una risposta, seppur parziale, a questo delicato problema. Il Consiglio Comunale sarà comunque chiamato nel 2012 a valutare una proposta complessiva sul tema del diritto della prima casa per tutti, in modo tale da rafforzare un’azione certamente necessaria e doverosa.