Area ex- Sacelit, Senigallia cinque stelle: 'In troppi sulla stessa barca'

Il primo a salire sulla barca dell’ex Sacelit Italcementi era stata la società Vecchia Darsena, una filiazione di Edra, che aveva comprato il terreno subito da bonificare dall’amianto e dagli altri inquinanti, per un costo che si dice si aggirasse intorno agli 8 milioni.

A quel tempo la proprietà d’accordo con il comune proponeva un piano d’area che venne approvato dal consiglio comunale. Ma il progetto non è stato portato avanti secondo noi perché la Zarina ha messo il suo veto. In seguito a questi disaccordi la Vecchia Darsena trova un compratore e scende dalla barca.

Chi compra è La Fortezza di Lanari, al prezzo di 34 milioni. Una simile zavorra fa in modo che il livello dell’acqua si innalzi subito al punto da preoccupare chi è salito a bordo.

Un altro passeggero è il Comune, il quale, preso atto della nuova situazione, propone una convenzione con opere di urbanizzazione previste per 20 milioni. Lanari sottoscrive. Una somma insolita ed enorme anche in percentuale dei costi complessivi (intorno al 25%). Ma si sa, la città pubblica non è a buon mercato, e nemmeno le ambizioni di chi la governa. Sta di fatto che adesso i costi salgono a 54 milioni. Con questa cifra l’acqua arriva ben oltre il livello di galleggiamento. Ma i passeggeri sono entusiasti e convinti che questa navigazione li porterà a scoprire un nuovo continente.

Il Comune, per parte sua, non rinuncia però a indossare una ciambella di salvataggio, che consiste in una bella sfilza di fideiussioni di una finanziaria, la Finword, e soprattutto della Banca delle Marche, che ha finanziato il progetto; e anche questo terzo passeggero ha il suo peso.

Si parte. I costi, tra documentati e ragionevolmente presunti, per la costruzione girano intorno ai 24 milioni di euro, il che significa che adesso la barca è caricata di 76 milioni di euro. A questi bisogna pur aggiungere un certo numero di altre passività, come il costo della progettazione, gli oneri finanziari per milioni e le intermediazioni, per un valore usuale ascrivibile alla società del 2% del valore complessivo del venduto: quasi 2 milioni. Caricata di 78 milioni di euro di soli costi, la barca ha ormai l’acqua al livello della paratìa. Non riesce più a muoversi.

Adesso proviamo a chiedere a qualsiasi osservatore che sia un minimo “navigato” in questioni di galleggiamento delle imprese: a quale prezzo si dovevano vendere i 16.035 metri quadri di superficie utile vendibile, non diciamo per ottenere un margine, ma solo per cavarci le gambe? Immaginando che La Fortezza avesse venduto tutto il vendibile ai 5.500 euro al metroquadro che mediamente venivano richiesti, i ricavi sarebbero arrivati approssimativamente a 88 milioni. Con quale margine, senza contare alcun imprevisto e le imposte sul reddito che poi si troverebbe a pagare?

Impossibile: il Borgo delle Torri non sta sul mercato. Infatti il mercato non risponde. A questo punto, però, ci sia permesso chiedere:

Cosa ha convinto l’imprenditore ad addossarsi, contro un rischio enorme, tutta questa impresa per così esigui margini di guadagno da ottenersi soltanto nella condizione più fortunata, di vendere tutto? Ha sbagliato i suoi conti?

Cosa ha convinto la Banca a finanziare un imprenditore che si era caricato di costi così consistenti - come quello dell’acquisto del terreno e degli oneri di urbanizzazione?

Cosa ha convinto l’Amministrazione Comunale a proporre una convenzione così gravante sui costi complessivi, e ad affidare quindi le speranze di un’intera città a una barca che non le avrebbe portate da nessuna parte?

Com’è: hanno tutti sbagliato i loro conti? Sarà difficile per questi uomini in barca offrire spiegazioni convincenti.

Non potranno infatti incolpare il credit crunch della banca – come ha fatto Lanari, dal momento che BdM lo aveva già finanziato generosamente prima di fermarsi per evidente mancanza di acquirenti; né parlare alla leggera di una “impasse di tipo finanziario”, come hanno fatto quelli del Comune, perché l’anomalia non stava tanto nell’alto prezzo che veniva proposto, quanto nei costi che l’hanno determinato.

Meno ancora si potrà dire che sia stata la tempesta della crisi ad affondare la barca: così appesantita da troppi passeggeri con bagaglio appresso, sarebbe affondata anche senza una bava di vento.